• +(62) 297-040-61
  • info@amarlaw.id

Perlindungan Hukum bagi Pembeli Tanah/Rumah Beritikad Baik

Perlindungan Hukum bagi Pembeli Tanah/Rumah Beritikad Baik

Apakah anda, keluarga anda atau rekan anda pernah mengalami kejadian membeli sebuah aset, entah itu berupa tanah kosong atau dengan bangunan diatasnya, belakangan diketahui rupanya aset tersebut bermasalah. Entah tanah tersebut sedang dalam sengketa, atau tengah diagunkan (dijaminkan) ke pihak lain, atau si penjual sebenarnya bukan orang yang berhak menjual, surat-surat tanah tidak lengkap dan sebagainya.

Apabila hal tersebut menimpa anda atau orang yang anda kenal, maka tidak perlu bingung, panik atau bahkan pasrah tidak bisa memiliki dan menguasai aset tersebut. Penting untuk anda ketahui, terdapat kaedah hukum bahwa pembeli yang beritikad baik wajib dilindungi oleh hukum.

Apa itu pembeli beritikad baik? Mengutip pendapat Subekti dan Rachmadi Usman (, pembeli beritikad baik adalah:
Subekti, misalnya, mengartikan pembeli yang beritikad baik sebagai pembeli yang sama sekali tidak mengetahui bahwa ia berhadapan dengan orang yang sebenarnya bukan pemilik, sehingga ia dipandang sebagai pemilik dan barang siapa yang memperoleh suatu barang darinya dilindungi oleh hukum.
Ridwan Khairandy, mengartikan pembeli beritikad baik sebagai seseorang yang membeli barang dengan penuh kepercayaan bahwa si penjual benar-benar pemilik dari barang yang dijualnya itu. Ia sama sekali tidak mengetahui bahwa ia membeli barang dari orang yang bukan pemiliknya. Ia adalah seorang pembeli yang jujur.
Rachmadi Usman kemudian memberikan definisi pembeli beritikad baik dengan mengaitkannya pada Pasal 531 KUH Perdata tentang bezitter beritikad baik.
Bezit adalah ‘te goeder trouw’ (beritikad baik), bilamana bezitter memperoleh suatu kebendaan di antara cara untuk memperoleh hak milik, sementara dia tidak mengetahui hal akan cacat cela yang terkandung di dalamnya. Artinya, bezitter yang jujur adalah bezitter yang menyangka dirinya adalah pemilik yang sesungguhnya atas kebendaan yang dikuasai atau didudukinya tersebut.

Singkatnya pembeli beritikad baik adalah pembeli yang percaya bahwa penjual adalah pihak yang sah secara hukum untuk menjual aset tersebut, dan pembeli sama sekali tidak mengetahui adanya cacat cela, atau kecurangan yang terkandung di dalamnya. Lalu seperti apa kriteria pembeli beritikad baik yang dilindungi hukum?

Merujuk Surat Edaran Mahkamah Agung No 4 Tahun 2016 tentang Pemberlakuan Rumusan Hasil Rapat Pleno Kamar Mahkamah Agung Tahun 2016 Sebagai Pedoman Pelaksanaan Tugas Bagi Pengadilan, Kriteria pembeli yang beritikad baik yang perlu dilindungi berdasarkan Pasal 1338 ayat (3) KHUPerdata adalah sebagai
berikut:
a. Melakukan jual beli atas objek tanah tersebut dengan tata cara/prosedur dan dokumen yang sah sebagaimana telah ditentukan peraturan perundang-undangan yaitu:
– Pembelian tanah melalui pelelangan umum atau;
– Pembelian tanah dihadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (sesuai dengan ketentuan Peraturan Pemerintah Nomor 24 tahun 1997 atau;
– Pembelian terhadap tanah milik adat/yang belum terdaftar yang dilaksanakan menurut ketentuan hukum adat yaitu:
* dilakukan secara tunai dan terang (di hadapan/diketahui Kepala Desa/Lurah setempat).
* didahului dengan penelitian mengenai status tanah objek jual beli dan berdasarkan penelitian tersebut menunjukkan bahwa tanah objek jual beli adalah milik penjual.
Pembelian dilakukan dengan harga yang layak.
b. Melakukan kehati-hatian dengan meneliti hal-hal berkaitan dengan objek tanah yang diperjanjikan antara lain:
– Penjual adalah orang yang berhak/memiliki hak atas tanah yang menjadi objek jual beli, sesuai dengan bukti kepemilikannya, atau;
– Tanah/objek yang diperjualbelikan tersebut tidak dalam status disita, atau;
– Tanah objek yang diperjualbelikan tidak dalam status jaminan/hak tanggungan, atau;
– Terhadap tanah yang bersertifikat, telah memperoleh keterangan dari BPN dan riwayat hubungan hukum antara tanah tersebut dengan pemegang sertifikat.

Singkatnya, seseorang bisa dikatakan pembeli yang beritikad baik apabila ia membeli tanah sesuai prosedur/peraturan perundang-undangan dan sebelumnya telah memeriksa secara seksama fakta material (data fisik) dan keabsahan peralihan hak (data yuridis) atas tanah yang dibelinya, sebelum dan pada saat proses peralihan hak atas tanah.

Jika kriteria pembeli yang beritikad baik ini telah terpenuhi, meski dikemudian hari diketahui tanah tersebut dibeli dari orang yang tidak berhak (penjual yang tidak berhak), maka tanah yang sudah dibeli oleh pembeli yang beritikad baik tidak dapat diganggu gugat oleh siapapun.

admin

Leave a Reply